전세계약은 많은 금액이 오가는 만큼 계약서의 작은 문구 하나가 보증금을 지킬 수 있는 핵심이 됩니다. 계약 과정에서 주의해야 할 부분을 소홀히 하면 예기치 못한 분쟁이나 금전적 손실로 이어질 수 있으므로 본 글에서는 전세계약을 체결할 때 반드시 확인해야 하는 계약서 주요 항목들을 법적 기준과 실제 사례를 토대로 정리하여 안전한 계약 체결에 도움이 되는 가이드를 제공합니다. 집주인과 세입자 모두 안심할 수 있는 전세계약을 위해 확인해야 하는 필수 요소를 하나씩 짚어보며, 놓치기 쉬운 세부 사항과 사전에 준비할 점까지 안내합니다.
1. 계약 당사자와 권리관계 확인
전세계약에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 계약 당사자가 실제 소유자인지와 해당 부동산의 권리관계가 안전한지 여부입니다.
- 소유자 확인
계약을 체결하기 전에는 반드시 등기부등본을 발급해 확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 간단히 열람할 수 있으며, 집주인의 이름이 계약 상대방과 일치하는지 검토해야 합니다. 가끔 위임장을 들고 나오는 가족이나 지인이 등장하는 경우가 있는데, 이때는 위임장 진위 여부와 인감증명서 첨부 여부까지 확인해야 안전합니다. - 권리 관계 확인
등기부등본에서 확인해야 할 중요한 요소는 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리 설정 여부입니다. 이미 금융기관 근저당이 설정되어 있다면, 보증금이 대출금보다 후순위로 밀릴 수 있어 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 실제로 경매에 넘어갔을 때는 보증금 반환 순위가 뒤처져 피해를 입는 사례가 적지 않습니다. 따라서 보증금이 안전하게 보호되는지 반드시 따져봐야 합니다. - 확정일자와 전입신고
계약 체결 후에는 빠르게 전입신고를 하고 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 이는 주택임대차보호법상 보증금을 지키기 위한 핵심 장치로, 동일한 건물에 여러 세입자가 있을 경우 보증금 반환 순위를 결정하는 기준이 되기 때문입니다.
2. 임대차 조건과 계약 내용 검토
임대차 조건은 단순한 금액과 기간을 넘어 추후 분쟁 발생 여부를 좌우하므로 세부 조항을 정확히 기록해야 합니다.
- 임대차 기간
계약 기간은 통상 2년으로 설정되지만, 당사자 간 합의에 따라 1년이나 그 이하도 가능할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법에 따라 세입자는 2년간 거주할 권리가 보장되므로, 1년으로 기재하더라도 세입자가 원하면 2년까지 연장이 가능합니다. 이런 법적 권리를 모르면 집주인과 분쟁이 생길 수 있으니 반드시 숙지해야 합니다. - 보증금과 지급 방식
보증금 액수와 지급 일자는 명확히 기재해야 하며, 가급적 계좌이체로 송금하여 증거를 남겨야 합니다. 현금으로 지급하는 경우에는 반드시 영수증을 받아 두어야 하며, 중도금과 잔금 지급 조건, 지급 기한을 세세하게 계약서에 적어두는 것이 안전합니다. - 관리비와 추가 비용
아파트나 오피스텔의 경우 관리비 부담 주체를 명확히 해야 합니다. 계약서에 명시하지 않으면 전기료, 수도료, 난방비, 주차비 등 부가적인 비용 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 전세 세입자는 원칙적으로 관리비를 부담하지 않는 항목(예 : 건물 수선비, 노후 교체비 등)이 있다는 점을 알고 계약에 반영하는 것이 중요합니다. - 특약 사항
계약서에는 특약 사항을 별도로 기재할 수 있는데, 이 부분은 추후 분쟁을 예방하는 데 큰 역할을 합니다. 예를 들어 집 수리나 수선 책임, 반려동물 허용 여부, 계약 해지 시 위약금 조향 등을 명확히 해두면 불필요한 당툼을 줄일 수 있습니다.
3. 계약 해지 및 보증금 반환 조항 확인
보증금 반환은 전세계약에서 가장 민감한 쟁점이므로 해지 통보 시기와 반환 시점을 계약서에 명시해야 합니다.
- 계약 해지 조건
주택임대차보호법을 따르면 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 통보할 수 있습니다. 이를 놓치면 자동 갱신되어 최소 2년간 계약이 연장될 수 있습니다. 계약서에도 이 내용을 반영해, 해지 통보 절차와 기한을 명확히 적어두는 것이 좋습니다. - 보증금 반환 시기
계약이 종료되면 보증금 반환 시점은 원칙적으로 임차인이 퇴거하는 날입니다. 하지만 집 주인이 새 세입자를 구해야만 반환할 수 있다는 이유로 지연하는 경우가 흔합니다. 따라서 계약서에 "임대인은 임대차 종료와 동시에 보증금을 반환한다"라는 조항을 넣어 두는 것이 안전합니다. - 지연 시 이자 및 법적 조치
보증금 반환이 지연될 경우 법적으로 지연 이자를 청구할 수 있으며, 최악의 경우 임차권 등기명령 제도를 활용해 법적 절차를 밟을 수 있습니다. 이를 미리 알고 준비하는 것이 불필요한 갈등을 줄여줍니다.
철저한 확인이 보증금을 지킨다
전세계약은 수천만 원 이상의 자산을 지키는 절차이므로 등기부등본 확인과 특약 기재, 전입·확정일자까지 일괄 점검해야 합니다. 소유자와 권리관계 확인, 임대차 조건의 세부 검토, 계약 해지 및 보증금 반환 조항 확인 이 세가지는 반드시 놓치지 말아야 할 핵심 요소입니다. 실제 사례들을 보면 작은 확인 절차를 소홀히 하여 큰 손해를 입는 경우가 많습니다. 따라서 계약 체결 전에는 반드시 등기부등본을 확인하고, 특약 사항을 꼼꼼히 기재하며, 확정일자까지 받아야 안전한 전세계약이 완성됩니다.